L’achat d’un bien immobilier (ancien ou neuf) passe par ces deux étapes : • L’avant contrat » appelé promesse de vente ou compromis de vente est signé par le vendeur et l’acquéreur. • La vente définitive est ensuite signée auprès du notaire. Ces deux étapes ne doivent en aucun cas être prises à la légère.
L’avant-contrat : • est similaire à un véritable contrat • est un acte sous seing privé entre l’acheteur potentiel et l’agent immobilier • sa signature exige un minimum d’attention • il entraine des obligations importantes pour les deux parties • il conditionne la future vente • il propose des clauses suspensives (utiles pour l’acheteur en cas de désistement) • il prévoit également un engagement définitif qui permet de bloquer la vente pendant quelques semaines.
Quelle est la différence entre la promesse de vente et le compromis de vente ?
La promesse unilatérale de vente et le compromis sont presque pareils. Le contenu de base est le même.
L’avant-contrat doit comporter certaines mentions obligatoires telles que : l’état civil des deux parties une description complète du bien mis en vente (superficie, équipements, pièces principales et dépendances etc.…) la situation hypothécaire et l’état technique du bien le bail en cours (s’il en existe un) le prix et les modalités de paiement la date de prise de possession du logement les déclarations de l’acheteur concernant l’emprunt la nature et le montant de la somme versé pendant l’avant contrat le montant des honoraires de l’intermédiaire la date limite de la signature de l’acte chez le notaire la date de prise de possession du logement
Un acompte inférieur à 10% du prix du bien doit être versé par l’acquéreur. Attention si l’avant contrat est conclu uniquement entre particulier ne versez aucune somme avant la fin du délai de rétractation. A savoir, l’avant contrat ne devient définitif qu’après 7 jours au cours desquels l’acheteur peut se rétracter. En cas de désistement, l’acheteur doit envoyer un recommandé avec accusé de réception à la personne intermédiaire (agent, notaire ou vendeur) qui lui a notifié le contrat.
LA PROMESSE DE VENTE
Pour ce type d’avant-contrat, le propriétaire s’engage à vendre à l’acquéreur durant un temps limité dit « délai d’option » un bien déterminé à un certain prix. Le vendeur est donc le seul engagé. Dans ce contexte, l’acheteur dispose d’un délai de 7 jours pour réfléchi, mais également d’un délai d’option souvent supérieure. A la fin du délai, si l’acheteur n’est toujours pas décidé, le vendeur est libre de vendre son bien à un nouvel acheteur présumé. Par contre l’engagement du vendeur exige une contrepartie. L’acquéreur est tenu de verser une somme d’argent appelée « indemnité d’immobilisation » en échange du « gel » du bien. Ce qui correspond en général à 10% du prix du bien. Si l’acheteur se rétracte au cours des 7 jours, l’indemnité lui est remboursée. S’il décide d’acheter le bien, l’indemnité sera déduite du prix de vente. Si l’acheteur se rétracte après les 7 jours, le vendeur bénéficiera de l’indemnité à titre de dédommagement.
LE COMPROMIS
Le compromis bloque immédiatement la vente. Le compromis est un contrat dans lequel le vendeur s’engage à vendre un bien à un certain prix, à un acquéreur qui s’engage à acheter le bien. La signature du compromis exige un dépôt de garantie compris entre 5 et 10% du montant du bien qui été fixé. Les deux parties sont donc engagées définitivement dès la fin du délai de rétractation. Uniquement la résiliation d’une condition suspensive permettra le désengagement des deux parties sans dommage. Le compromis équivaut à la vente. Les deux parties ne peuvent plus revenir sur leur décision. Le vendeur ne peut pas refuser de vendre ou l’acheteur de se rétracter. En cas de litige, chacune des parties peut entamer une action en justice.