Qu'il s'agisse de votre résidence principale, d'une résidence de vacances ou d'un investissement locatif, le prix de la transmission à un héritier est toujours trop élevé d'autant que vous avez déjà payé des impôts quand vous l'avez acheté ! Vous pouvez également choisir d'investir dans l'immobilier pour transmettre un patrimoine-pierre à vos enfants sans leur donner pour l'instant. Sachez alors que sur le long terme la pierre garde toujours un intérêt, même s'il ne faut plus compter sur les rapides plus-values de jadis Méfiance avec l'immobilier défiscalisé. On constate aujourd'hui ses limites. Beaucoup trop d'avantages fiscaux proclamés n'en n'étaient plus au bout du compte; la pierre est bonne si vous la connaissez. Allez voir ce que vous achetez. Sinon, plus tard, vous risquez fort de vous en repentir.» Vous avez plusieurs moyens de transmettre un bien immobilier en détournant les obligations de la succession. Tant que vous restez dans les limites de la légalité, il n'y a aucune raison que votre succession défasse ce que vous avez mis sur pied
La création d'une société civile patrimoniale Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) sont, comme toutes les sociétés civiles, une structure qui n'a rien de social. Il s'agit de transférer la propriété d'un bien (par apport en nature ou par achat / vente) de son propriétaire, à une société chargée de le gérer, la SCI. Cette dernière détient alors la propriété de l'immeuble, peut le louer et percevoir des revenus, le vendre... Chaque participant à la SCI détient des parts sociales. Il perçoit les revenus en fonction de sa participation à la société, et est imposé avec ses revenus globaux, à l'impôt sur le revenu.
Vous pouvez également décider d'acheter en SCI (société civile immobilière). C'est un bon moyen d'acheter à plusieurs, sans contrat de mariage, sans lien de famille, et avec les intérêts des formes sociales. Conseils du Ministère du logement (relayés par l'ANIL)...
Vous constituez une SCI, société civile immobilière, par contrat.
Vous avez intérêt à en confier la rédaction à un professionnel, un notaire, par exemple. Les frais d'acte sont fixés librement : renseignez-vous auprès du notaire sur leur montant Vous recevez des parts sociales proportionnelles à vos apports respectifs. C'est la SCI qui achète et devient propriétaire du logement ; vous êtes l'un et l'autre locataire ou occupants à titre gratuit de la société. Vous devez tenir des assemblées et une comptabilité régulière. Vous êtes chacun indéfiniment responsable des dettes de la SCI, proportionnellement à votre quote-part.
Si l'un d'entre vous est déjà propriétaire d'un logement, il peut l'apporter en nature à la SCI constituée à cet effet : en contrepartie, il reçoit des parts pour une valeur équivalente. Il peut apporter à la SCI la pleine propriété du bien ou la seule nue-propriété. Les statuts peuvent prévoir que, de votre vivant, vous n'avez pas le droit de céder vos parts à une personne extérieure à la SCI, même à vos ascendants ou descendants. L'un des associés (vous ou votre concubin) peut toutefois racheter les parts de société de celui qui veut céder.
En cas de décès Les statuts de la SCI peuvent prévoir qu'en cas de décès du premier d'entre vous, la société sera dissoute ou qu'elle continuera avec le seul associé survivant; le survivant pourra dans ce cas racheter aux héritiers, sans qu'ils puissent s'y opposer, la valeur de leurs parts.
En cas de mésentente Il est difficile de sortir de la SCI (sa durée peut atteindre 99 ans). Soit, celui d'entre vous qui veut se retirer dans les conditions prévues par les statuts, peut obtenir le rachat de ses parts par la société ou l'attribution du logement. Soit, vous et votre concubin votez la dissolution de la SCI dans les conditions prévues par les statuts et le logement est partagé à moins d'un accord pour sa vente. En cas de désaccord, vous devrez saisir le tribunal qui peut prononcer la dissolution ; celui qui habite le logement pourra demander au juge La « Société Civile Immobilière » est une société
L'acquisition d'un logement en SCI ne bénéficie pas de certains des avantages accordés aux personnes physiques qui acquièrent leur résidence principale. Les associés de la SCI ne peuvent, ni bénéficier d'un prêt à 0 %, ni des réductions d'impôts pour intérêts d'emprunt ou travaux, ni utiliser leur plan d'épargne logement pour l'acquisition.
En conclusion, si pratique soit-elle, le plus souvent, la société civile ne résout pas tous les problèmes. Il convient donc de réfléchir avant de l'adopter. Ainsi, mettre sa résidence principale en société civile pour la transmettre n'est pas toujours la bonne idée.
En revanche, la mise en société s'explique mieux dès qu'on a plusieurs héritiers et qu'on possède un bien difficile à partager.
Si c'est du locatif, pas de problème, puisque des loyers se partagent facilement. Si c'est une résidence secondaire (ou un château) que ses héritiers voudront éventuellement habiter, la société civile s'impose moins sauf à mettre en location la dite résidence ou le château. Mais dans ce cas, mieux vaut souvent trancher et attribuer le bien à celui de ses enfants qui s'y intéressera vraiment, qui aura les moyens de l'entretenir et de verser éventuellement des soultes à ses frères et sœurs, si la succession ne comporte rien d'autre pour les dédommager. »